Démembrement

Comment démembrer son investissement immobilier ?

Il faut savoir que le démembrement est un acte qui a une valeur juridique légale et qui respecte donc certaines conditions. Les niches fiscales dans le secteur immobilier, il y en a beaucoup, mais le démembrement fait partie des plus avantageuses.

Termes de référence 

  • L’usufruit : selon la définition de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est, en quelque sorte, un droit conféré à toute personne lui permettant de jouir de tous les avantages liés à un bien et de l’utiliser comme bon lui semble (sans le vendre et l’altérer bien sûr). L’usufruitier peut ainsi occuper le bien en question ou en percevoir les revenus (loyers, intérêts ou dividendes). Il faut noter qu’il y a quand même des obligations liées à ce statut.
  • La nue-propriété : selon les différentes définitions juridiques, un nu-propriétaire est le réel propriétaire d’un bien sans pour autant pouvoir en disposer de ses avantages. En effet, il est le possesseur des murs, mais ne peut pas en avoir l’usage. Par contre, il a des pouvoirs comme vendre sa part ou encore la léguer en tant qu’héritage.

Pour faire un schéma simple de ce que ces deux statuts impliquent, il est possible de le formuler comme suit :

PP = NP + U

Pleine propriété = Nue-propriété + Usufruit

Cette division de la pleine propriété est le résultat du démembrement.

Le principe de démembrement

Comme il a été précédemment mentionné, le démembrement est un acte à caractère juridique. Et comme le schéma l’a expliqué, il s’agit de diviser un droit de propriété total en deux droits de propriété partiels. Ainsi, pour le cas d’un bien immobilier, ce procédé est le plus souvent utilisé dans les cas de succession ou de donation. De son vivant, un propriétaire peut alors décider de démembrer sa propriété avec l’appui des professionnels compétents (comme le notaire). À cet effet, dans les cas les plus fréquents, ce sont les héritiers qui reçoivent la nue-propriété, et le parent garde l’usufruitier.

Pour les investisseurs, cependant, ils doivent plutôt opter pour le démembrement temporaire. Ce procédé permet au propriétaire d’acquérir un bien neuf et de ne garder que la nue-propriété pendant une durée déterminée. Ainsi, l’usufruit sera cédé à des bailleurs sociaux après conclusion d’un contrat. Il faut savoir que grâce à ce processus, ceux qui achètent la nue-propriété peuvent gagner jusqu’à 40 % de baisse du prix d’achat de base. Et une fois que la durée du démembrement est terminée, le bien aura surement pris de la valeur, et la revente par le nu-propriétaire devenu pleinement propriétaire peut être fructueuse alors qu’il n’y a pas eu de charge d’impôt foncier ou d’entretien durant la durée du démembrement.

Bref, voilà comment il est possible de démembrer un bien immobilier et dans quelles conditions. Les avantages sont nombreux.